L’immeuble insalubre, exproprié des conditions très désavantageuses

L’expropriation d’un immeuble insalubre, habitable ou frappé d’un arrêté de péril, se fait à des conditions très désavantageuses pour le propriétaire, a rappelé un arrêt de la Cour de cassation.

L’indemnisation est la valeur du terrain nu, diminuée du cot de la démolition, à confirmer la Cour, ce qui peut éventuellement aboutir à une expropriation sans indemnités.

Dans l’affaire juge, une commune, appliquant ce calcul, soutenait en effet que le cot de la dmolition serait suprieur la valeur du terrain et qu’en consquence le propritaire devait tre vinc sans indemnit.

Cependant, disait l’expropri, la réhabilitation n’est pas exclue, la démolition dépend d’une décision ventuelle de la collectivit expropriante et en conséquence cette méthode d’évaluation doit être carte pour que le bien soit pay sa valeur vnale. Mais cet argument au rejet.

Une expropriation pour une somme nulle n’est pas exclue

La méthode d’indemnisation appliquée par la collectivit expropriante, dite méthode de la récupération foncière, est imposée par la loi lorsqu’il s’agit du bénéfice de l’expropriant mais la jurisprudence exclue qu’elle soit utilisée pour bénéficier d’un expropri. Elle consiste, pour déterminer la valeur, envisager le prix de vente espr et déduire toutes les dépenses faire entre-temps (travaux, frais financiers, honoraires, marges des intervenants).

Lorsqu’il s’agit de déterminer notamment la valeur d’un terrain promis à la construction, la carte de justice ce calcul et exclut que l’expropriation perçoive le prix du terrain revendu btir, diminuant des frais divers et des coûts de viabilisation. Ce qui réserve le bénéfice de la plus-value la collectivit ou l’amnageur et non au propriétaire dpossd.

Mme si la Constitution impose une juste et pralable indemnité en cas d’expropriation, il n’est pas exclu que cette méthode, applique un immeuble insalubre, entraîne une privation de propriété pour une somme symbolique voire nulle.

(Cass. Civ 3, 13.4.2023, W 21-25.771).