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L’usufruitier ne peut pas bénéficier de la réparation des malfaçons de son immeuble


L’usufruitier d’un bien immobilier, quoique titulaire du droit de jouir de la chose comme le propriétaire, n’en est pas le propriétaire et ne peut donc pas invoquer la garantie décennale contre un entrepreneur qui aurait mal travaillé. La garantie décennale protège pendant 10 ans les opérations réalisées et les propriétaires du bien. Si des malfaçons ou des défauts rendent le logement impropre à l’habitation, elle peut être justifiée. La Cour de cassation a donné tort à l’usufruitier d’un bâtiment qui se plaignait du travail d’un entrepreneur, même si cet usufruitier était bien le client, auteur de la commande, dans un arrêt du 16 novembre dernier (Cass. Civ 3, 16.11.2022, G 21-23.505).

Dans l’affaire jugée par la Cour de cassation, l’usufruitier d’un bâtiment avait commandé des travaux et se plaignait de leur mauvaise réalisation. S’agissant d’un « ouvrage », il invoque la garantie de dix ans, due par tout entrepreneur et liée à son assurance obligatoire. Mais un usufruitier, ont rectifié les juges, n’a pas droit à cette solution facilitée. Il ne peut qu’invoquer la responsabilité classique de l’entrepreneur, en prouvant l’inexécution – ou la mauvaise exécution – du contrat, et en mettant en jeu sa responsabilité civile générale. Ceci dans un délai maximal de cinq ans.

La garantie décennale liée à la propriété

La garantie décennale est attachée par la loi à la propriété et non à la jouissance du bien, explique la Cour. Seul le propriétaire peut la renvoyer. Pour l’usufruitier, qui n’est pas propriétaire mais utilisateur seulement du bien, seule peut être signalée la responsabilité liée au contrat mal respecté, mais le délai n’est plus que de cinq ans.

Le droit d’utiliser un bien immobilier et d’en récolter éventuellement les fruits, peut être cédé par le propriétaire à un tiers. On dit alors que la propriété est « démembrée » entre l’usufruitier qui a le droit d’utiliser, de prêter, de donner en location, de percevoir les revenus et a le devoir de payer les impôts, et le nu-propriétaire qui n’a plus que le droit de vendre ou de donner et a le devoir d’entretenir le gros-oeuvre. Cette situation se rencontre parfois entre parents et enfants pour limiter les droits de transmission, ou entre investisseurs pour des raisons souvent fiscales.



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