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Les meilleurs rendements pour la logistique et les centres commerciaux prime ?


Hans Vrensen
©DR

Selon la dernière étude d’AEW« Perspectives Annuelles » (ci-jointe), la logistique et les centres commerciaux ont obtenu les meilleurs rendements en 2023-27, tandis que le résidentiel et la logistique sont les secteurs les plus résilients en termes de croissance locative.

Selon l’étude, seuls cinq marchés sont jugés attractifs dans l’analyse des rendements ajustés du risque tandis que 47 sont jugés neutres sur les 168 marchés couverts. « Cela signifie que les investisseurs peuvent espérer atteindre le rendement requis pour être compensés des risques associés à ces investissements dans seulement 30 % des marchés immobiliers couverts », précise le conseil.

Parmi les cinq marchés jugés attractifs dans l’analyse des rendements ajustés du risque, on retrouve la logistique urbaine à Paris, la logistique à Berlin et Zurich et les centres commerciaux prime à Londres et Stockholm. En France, en plus de la logistique urbaine, deux marchés couverts dans l’analyse sont considérés comme neutres, car offrant toujours des rendements ajustés au risque attractif : le marché résidentiel en Île-de-France et la logistique en région lyonnaise. « Les autres marchés français sont jugés moins attractifs. »

Un déficit de financement de 24 Mds€ pour les trois prochaines années

AEW prévoit des volumes annuels d’investissement pour le marché immobilier d’entreprise européen autour de 260 Mds€ en 2022, avec 218 Mds€ déjà investis au cours des trois premiers trimestres. « À la suite du record de l’année 2021 avec 350 Mds€ investis, cette baisse reflète les répercussions sur les investisseurs du doublement des coûts d’emprunt au cours des dix derniers mois. »

Par ailleurs, un déficit de financement de 24 Mds€ est révélé pour les trois prochaines années au Royaume-Uni, en France et en Allemagne alors que les refinancements des prêts arrivant à maturité vont être confrontés à la baisse des valeurs des actifs et au moindre appétit au risque des prêteurs qui vont exiger des LTV plus faibles. « Pour la France uniquement, ce déficit de financement est évalué à 5 Mds€. Comme après la crise financière mondiale, cela représente une opportunité d’investissement pour les investisseurs en fonds propres ou en dette disposant de capitaux prêts à être déployés. »

Les rendements les plus élevés pour la logistique

Les projections de rendements globaux prime en Europe restent positives sur la période 2023-2027. « Les consommateurs des rendements globaux moyens sur l’ensemble de nos 196 marchés ont été revus à la baisse en raison de la décompression attendus des taux de rendement pour atteindre 4 % par un contre 5,8 % par un passé, indique le conseil. Cela est dû à la récente augmentation des taux souverains qui poussent à la hausse des taux immobiliers, limitant ainsi la croissance en capital. »

Selon l’étude d’AEW, le secteur de la logistique devrait produire les rendements les plus élevés sur les cinq ans à venir à 5,4 % par an, la croissance locative compensant la décompression attendue des taux de rendement.

Les centres commerciaux occupent la première place quant à eux « la deuxième position dans nos dépenses avec des rendements globaux attendus à 5,1 % par an au cours des cinq prochaines années en raison du taux d’entrée élevé, indique le conseil. Les centres commerciaux bénéficieront des rendements locatifs les plus élevés – et relativement stables – au cours des cinq prochaines années. »

En outre, le résidentiel et la logistique sont les secteurs qui ont démontré le plus de résilience en termes de croissance relative. « L’augmentation du coût de la dette et des coûts de construction, ainsi que les réglementations environnementales limitent davantage l’offre neuve, protégeant ainsi la plupart des marchés de l’impact d’un ralentissement économique qui conduirait à une baisse de la demande . »

Toujours selon l’étude, l’impact du télétravail est moins significatif qu’initialement anticipé avec une hausse de seulement 8 % du nombre d’employés en travail à distance par rapport aux niveaux prépandémiques. La croissance attendue des emplois de bureau entre 2022 et 2026, ajustée au développement du télétravail, a été revue à la hausse à Londres, Amsterdam et La Haye par rapport aux précédentes précédentes d’AEW.

Irène Fossédirecteur recherche & stratégie Europe chez AEW, déclare : « Sans surprise, la logistique demeure le secteur le plus attractif en raison de la croissance locative attendue, et ce malgré l’augmentation significative des taux de rendement, plus élevée que pour les autres typologies. Le résidentiel devrait également bénéficier d’un rendement locatif élevé au cours des prochaines années. Les centres commerciaux prime restent attractifs en termes de rendements globaux. Quant à l’impact du télétravail sur le secteur des bureaux, il semble être moins important que prévu. Ce qui est certain, c’est que l’offre neuve pâtit de l’augmentation des coûts de financement et des coûts de construction dans tous les secteurs. Nous nous attendons à ce que ces contraintes sur l’offre future viennent contrebalancer l’impact négatif du ralentissement économique sur la demande immobilière. »

« La première guerre transfrontalière en Europe depuis 80 ans a conduit à une hausse de l’inflation à des niveaux records, ajoute Hans Vrensen, Directeur Général, Head of Research & Strategy Europe chez AEW. Bien que nous estimions dans notre scénario central que le point haut d’inflation est désormais derrière nous, la conjoncture et l’augmentation des coûts de financement économique ont des répercussions négatives sur les marchés immobiliers. Les investisseurs sont désormais confrontés à un environnement de marché moins favorable. Cependant, nos analyses démontrent qu’il existe toujours des opportunités pour les placer sur les bons marchés et avec des capitaux prêts à être déployés. Les dernières années nous ont montré que l’environnement macroéconomique peut être rapidement évalué. Nos estimés recommandés une période de cinq ans, mais nous pensons que les investisseurs doivent être mieux préparés dans un environnement actuel très volatil, la situation pouvant s’avérer favorablement ou se détériorer. »



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