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Le récent encadrement des loyers à Bordeaux puis Montpellier est-il justifié ?


Après Paris en juillet 2019, Lille, Lyon et Montpellier (le 1er juillet), Bordeaux est la 5e grande ville à mettre en place un encadrement des loyers, un dispositif qui fixe des valeurs de référence et interdit aux propriétaires de dépasser ce loyer plafond. «Le couperet tombe le 15 juillet car on sait que c’est une période propice à la recherche de petits logements et logements étudiants. Or, les studios et T1 sont les plus concernés par l’envolée des loyers», a précisé le maire de Bordeaux, Pierre Hurmic.

Cette mesure est-elle justifiée ? Meilleurs Agents, spécialiste de l’estimation immobilière en ligne, a analysé l’état du marché locatif à Montpellier et à Bordeaux. Son étude révèle que 62 % des annonces immobilières bordelaises en ligne avant la mise en application de l’encadrement des loyers sont au-dessus des nouveaux seuils de référence. Le montant du dépassement mensuel s’élèverait à 200€, soit 2400€ sur un an. «À Bordeaux, l’encadrement vient s’appliquer dans un contexte de hausse des loyers très marqués», analyse Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents.

40 € de plus en trois ans pour les studios

«Sur les typologies les plus tendues, à savoir les studios, le prix médian est de 580 € charges comprend aujourd’hui contre 540 € il y a 3 ans, soit 40 € de plus», calcule Loeiz Bourdic, directeur de PriceHubble, spécialiste des données immobilières, à partir d’un échantillon significatif de 400 biens par trimestre. Si on réduit notre champ de vision au centre de Bordeaux uniquement, en trois ans, les loyers des studios sont passés de 505 à 590 €, soit une augmentation de presque 17 %. Or, ce sont les petites surfaces que visitent justement la mairie de Bordeaux car elles sont prises par un public jeune, souvent estudiantin. «Ces petites surfaces vont subir un gros impact, on va voir rapidement des baisses de loyer. Là, plus de 20 € le mètre carré pour un T1 de 30 m², c’est beaucoup trop cher. Même un couple de cadres n’arrive plus à se loger à Bordeaux», souligne l’adjoint au maire de Bordeaux chargé du logement, Stéphane Pfeiffer.

Le loyer moyen au mètre carré à Bordeaux atteint 21 € au deuxième semestre 2022. Crédit Photo : PriceHubble

Il se veut néanmoins rassurant pour les propriétaires : «Je ne pense pas qu’il va y avoir une baisse massive de tous les loyers à Bordeaux, la méthode de calcul n’impactera pas tous les appartements. Les niveaux de loyers restent quand même assez élevés, la fourchette est assez large. On entend beaucoup d’inquiétudes de la part des propriétaires mais quand le dispositif aura atteint sa vitesse de croisière, la plupart des logements rentreront dans ce cadre. Ils pourraient toujours augmenter le loyer jusqu’au plafond de l’encadrement

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Pour ce qui est des T2, ils passent de 700 à 750 € en 3 ans, soit 6% en trois ans, donc environ 2 % par an. «La complication c’est que les bailleurs ont acheté un bien avec un prorata de rentabilité. Les investisseurs vont vendre donc on aura encore moins de biens à la location sur le secteur», déplore Émilie Revillon d’Apreval, directrice de l’agence immobilière Laforêt Bordeaux Caudéran. «Des difficultés qui s’ajoutent au permis de louer (NDLR mis en place depuis le 1er janvier qui incite les propriétaires à améliorer l’état des logements sous peine d’amende pouvant aller de 5000€ à 15000€.)». L’adjoint au maire de Bordeaux chargé du logement, Stéphane Pfeiffer, rappelle qu’il s’agit d’une «expérimentation jusqu’à 2026. On a 3 ans pour mesurer les effets et s’il est inefficace ou contre-productif il pourra être revu».

À Montpellier, l’encadrement des loyers semble moins justifié qu’à Bordeaux. Seules 27 % des annonces étaient au-dessus des nouveaux plafonds établis lors de la mise en place du dispositif le 1er juillet dernier, avec un dépassement annuel moyen de 67 €, selon Meilleurs Agents. «Si on s’intéresse à toutes les typologies de biens, on passe de 16,4 à 17 € le mètre carré, entre le troisième trimestre 2020 et le deuxième trimestre 2022. Rien de flagrant donc en comparaison à Bordeaux», souligne Loeiz Bourdic. La mairie de Montpellier invoque «un parc locatif social très tendu qui fait face à une demande en hausse chaque année (26.901 au 31 décembre 2021) avec 8 demandes pour une attribution, ce qui crée une tension encore plus forte sur le marché locatif privé» pour justifier la mise en place de l’encadrement des loyers.

On passe de 16,4 à 17 € le mètre carré, entre le troisième trimestre 2020 et le deuxième trimestre 2022 à Montpellier. Crédit Photo : PriceHubble

Pour ce qui est des studios uniquement, le loyer a augmenté de 26 € en 3 ans puisqu’on passe de 480 € à 506 €, selon PriceHubble. «Pour les studios, l’encadrement des loyers est une mauvaise surprise alors que pour les T3, T4 on est dans la fourchette des loyers de référence. Par exemple un T4 ancien dans le quartier d’Aiguelongue, un secteur côté, proche du centre-ville, qui était loué 1200 € hors charge et qui plafonne à 975 € hors charges avec l’encadrement des loyers. Le propriétaire éprouve des difficultés pour rembourser son crédit alors qu’à 1200 € par mois, il ne rencontrait aucun problème pour trouver des locataires», regrette Sophie Ecarnot, gestionnaire locative à l’agence Guy Hoquet à Montpellier. «Comparativement à d’autres villes où l’encadrement des loyers est appliqué, Montpellier fait plutôt figure de bon élève, il faudra cependant observer les mois à venir pour savoir de quelle façon la nouvelle législation impacte les loyers», se projette Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.

Des loyers toujours en hausse à Paris

Cette mesure at-elle eu l’effet proposé à Paris, première ville où il a été activé ? Le bilan est plutôt mitigé d’après les Meilleurs Agents puisque les loyers persistent en hausse de +0,7% en 1 an et près de la moitié des annonces ne respectant pas les seuils en vigueur (47%). Cependant, d’après une étude de l’agence de location et de gestion en ligne Flatlooker, le respect de l’encadrement des loyers a un impact sur la durée de vacance du bien. Un logement dans le 3ème arrondissement ne respectant pas cet encadrement mis en moyenne 8 jours de plus pour être loué. Dans le 6e arrondissement, c’est 5 jours de plus. Un logement respectant l’encadrement des loyers retenus plus de candidats.



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