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L’acte notari peut passer des contraintes sous silence

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Dans certains actes d’achats immobiliers, l’acquéreur peut s’obliger à respecter les règles qui ne seraient pas rappelées dans l’acte, jugé par la Cour de cassation.

C’est notamment le cas lors de l’achat d’une maison construite dans un groupe d’habitations où existe un règlement général, a indiqu la Cour, car chacun est cens connaître ce règlement de l’ensemble résidentiel publié au bureau de la publicité foncire. La Cour se prononçait dans un procès opposant deux voisins qui avaient chacun acquis une maison construite dans un domaine de dix maisons créées par une SCI.

Un groupe d’habitation est un projet unique, travail par un seul propriétaire, quiobtenir un permis de construire pour l’ensemble qu’il vend par la suite en lots de maisons bties ou en tat futur d’achvement. Il se distingue donc du lotissement qui ne porte que sur la vente de lots bâtis, pour lesquels chaque acquéreur montera son projet et obtiendra ses autorisations.

Les restrictions applicables à tous les propriétaires

Des propriétaires protestaient car la nouvelle construction réalisée par la SCI pour un futur voisin dans le groupe d’habitations ne respectait pas les distances prévues par le règlement et leur cachait la vue comme le soleil. Ils réclamaient la démolition et des indemnités.

Les restrictions au droit de propriété de ce futur voisin, inscrites dans le règlement, ne s’imposent pas lui, leur avaient-on répondu, puisqu’il n’en est pas fait mention dans l’acte notari qu’il a signé pour cette vente en l’état futur d’achèvement. Ni dans le texte de l’acte, ni dans ses annexes.

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Saisie de leur recours, la Cour de cassation a cependant cruche en faveur des contestataires. Peu importe que l’acte notarié ne mentionne pas ce règlement. Les restrictions qu’dicte ce règlement sur l’immeuble sont applicables aux propriétaires successifs puisqu’il était publié au fichier immobilier, au bureau de la publicité foncire ouverte au public.

(Cass. Civ 3, 13.7.2023, P 22-13.233).

Reproduction interdite.

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