Faut-il constituer une SCI pour détenir votre immobilier professionnel


Si l’immobilier est détenu par une société civile immobilière (SCI)

La SCI professionnelle est une société civile dont l’objet social porte sur la gestion d’un patrimoine immobilier. Ce patrimoine l’immobilier est constitué des locaux utilisés dans le cadre d’une activité professionnelle. La SCI est composée d’au moins deux associés. Elle permet de distinguer le bien immobilier de l’exploitation commerciale. Elle est une alternative à la gestion directe des locaux professionnels.

Bon à savoir : La SCI n’a pas besoin d’un capital minimum lors de sa constitution. La responsabilité des associés est illimitée, au prorata de leur participation dans le capital social. La SCI est en principe soumise à l’impôt sur le revenu, mais dispose d’une option pour l’impôt sur les sociétés. Quant à la gestion de la SCI, elle est attribuée à un gérant, personne physique ou morale, associée ou non. La société civile immobilière (SCI) met alors l’immeuble acquis à la disposition de l’entreprise au moyen d’un bail.

Inconvénients :

  • Les frais d’acquisition et les intérêts d’emprunts ne sont pas déductibles du résultat de l’entreprise.
  • L’immeuble n’est pas amortissable.

Avantage :

  • L’immeuble professionnel est en principe à l’abri d’une procédure qui affectait l’entreprise.
  • Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
  • En cas de vente et sous réserve d’option à l’impôt sur le revenu, l’imposition sur les plus-values ​​est celle des particuliers : exonération complète après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux). Lorsque la société est soumise à l’IS, ses plus-values ​​immobilières se produisent comme des résultats classiques.
  • La SCI peut constituer un outil de gestion du patrimoine professionnel facilitant sa transmission au profit de ses enfants. L’intégration des nouveaux associés peut se faire à l’aide de la cession de parts sociales de la SCI. Il est alors possible de profiter des abattements offerts pour les dons, afin de diminuer la base imposable. De plus, il est envisageable d’utiliser au démembrement de propriété, c’est-à-dire, de ne donner que la nue-propriété tout en conservant l’usufruit (le droit de jouir et de récupérer les revenus). La valeur de la nue-propriété est plus faible que la valeur de la pleine propriété.
  • L’entrepreneur se constitue un patrimoine immobilier à travers la SCI sans devoir payer personnellement les coûts et dépenses des biens. Le coût des travaux et les remboursements de crédit sont déduits des bénéfices de la SCI alors que les loyers versés sont déductibles des revenus de l’activité professionnelle. Attention : Les loyers ne sont pas déductibles qu’ils sont conformes au prix du marché.
  • Lorsque la SCI réalise un déficit, les associés peuvent reporter ce déficit foncier sur leur déclaration afin de faire diminuer le montant de leur revenu foncier et d’imputer une partie du déficit sur l’ensemble de leur revenu global.

Une analyse personnalisée et approfondie de votre situation patrimoniale permettra d’affiner l’intérêt de constituer ou non une SCI. Dans l’affirmative, il faudra apporter la plus grande attention à la rédaction des statuts, et du caution commercial, faire publier un avis de création dans un journal d’annonces légales, immatriculer la société au Registre du commerce et des sociétés, tenir des assemblées générales et une comptabilité autonome.

Reste à étudier

  • la fiscalité (option pour l’impôt sur les sociétés au lieu de l’impôt sur le revenu),
  • le mode de financement (crédit “classique” ou crédit-caution) ou d’autres modes d’acquisition plus “sophistiqués” (caution à construction, caution emphytéotique…).



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