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est-il encore intéressant de faire un remboursement anticipé ?


S’il peut être intéressant de rembourser intégralement ou en partie son crédit immobilier lorsque les taux sont hauts, les économies sont forcément moins intéressantes quand on dispose d’un taux bas, surtout en période d’inflation.

Des crypto-actifs en chute libre, une baisse de 9,4% depuis le début de l’année pour le CAC 40… Dans cette période particulièrement incertaine, la pierre garde son image de valeur refuge. Une question peut alors se poser : faut-il, en cas d’entre d’agent important, comme un patrimoine par exemple, rembourser son crédit immobilier de manire anticipe ou bien placer son argent sur un produit d’pargne?

Aucune raison de rembourser par anticipation

Pour Mal Bernier, porte-parole du courtisan Meilleurtaux, la réponse ne fait aucun doute : Si vraiment vous tes anxieux, vous pouvez rembourser un peu par anticipation, mais c’est quelque chose que je ne recommande pas, ce n’est pas une bonne idée. Un avis largement partagé par Albert d’Anthoard, directeur de la clientèle privée de Nalo, plateforme de conseil et d’investissement en ligne, pour qui il n’y a presque aucune raison de rembourser un crédit par anticipation.

Pourtant, faire un remboursement partiel anticip permet de faire baisser aussi bien ses intérêts que le cot de son assurance emprunteurcomme le montre l’exemple ci-dessous.

Exemple de crédit sans et avec remboursement anticip VS pargne

Pour acheter leur appartement, Mathieu et Claire ont souscrit fin octobre 2020 un credit immobilier de 200000euros, un taux nominal de 1,1% sur 20 ans. Leurs frais de dossiers et de garantie s’élèvent à 3000euros, tandis que leurs taux d’assurance sont respectivement de 0,15% et 0,20%. En novembre 2022, ce couple dont la mensualité est de 928,74euros a rembours 22897,21euros d’intrts et 13999,20euros d’assurancepour un coût total du crédit de 39896,41euros.

Imaginons maintenant que le couple dispose, en octobre 2022, d’une somme de 40000euros venant d’un patrimoine. Doivent-ils, après deux ans de remboursement classique, réduire leur crédit ou bien placer cette somme sur un produit d’épargne ?

1. Option réduire le crédit. Pour un remboursement anticip partiel de 40000euros au 1er novembre 2022, après deux ans de remboursement donc, le couple voit les intérêts de son crédit baissé 15258,18euros sur la durée totale du crédit. Les frais d’assurance sont également en baisse, 9098,82euros. Pas de frais de dossier supplémentaires à régler mais tout de même 200euros d’indemnités de remboursement anticipé (IRA). Le cot total du crdit passe donc 27557euros, soit une différence de 12339,41euros par rapport au crédit de base. La durée restante du crédit passe de son ct de 18 ans 13 ans et 9 mois, soit un gain de 4 ans et 3 mois.

2. Partenaire d’option. Imaginons maintenant que le couple décide de ne pas faire de remboursement anticipé mais de placer ces 40000euros sur un produit d’épargne. Pour que Mathieu et Claire récupèrent 12339,41euros d’intérêts en 13 ans et 9 mois, ils doivent trouver un produit d’épargne au taux de 1,97% net de toute fiscalité. Autrement dit, s’ils placent cette somme sur un produit rapportant 2% nets, ou plus, ils sont financièrement gagnants. Une mission atteignable aujourd’hui, ne serait-ce qu’en remplissant les livrets A et LDDS du couple.

Cet exemple est réalisé avec les calculatrices Calcamo en se basant sur le lit du crédit simple. Pour un exemple plus complet, il est possible d’utiliser le lit du crédit corrigé, comme l’explique Aristide, l’un de nos contributeurs réguliers, dans un article de blog.

Néanmoins, rembourser par anticipation quand on dispose d’un taux bas et alors que l’inflation est en hausse n’est pas forcément avantageuse. Car certains produits d’épargne sont revalorisés en fonction de l’inflation, l’image du livret A, passe de 0,5% 2% en quelques mois. Les personnes ayant emprunté ces deux dernières années ont quand même de grandes chances d’avoir actuellement un crédit inférieur à 2 %, juge Mal Bernier. Hors aujourd’hui même le livret A est de 2 %. Donc n’importe quel produit d’pargne règlement rapporte désormais plus d’argent que ce que ne cote le crédit.

Mais pourquoi alors ne pas décider de rembourser de manière anticipée une partie de son crédit pour ensuite injecter l’argent économisé dans son pargne ? Si vous remboursez 40000euros de manire anticip, avant de pouvoir mettre ces 40000euros en pargne, cela va prendre du temps, estime Mal Bernier. En clair : mieux vaut profiter de la somme au moment où on l’a, que d’espérer la récupérer plus tard en se disant qu’on finira par l’investir dans son pargne. De plus, conserver une liberté financière est très important. En cas d’héritage, il vaudrait donc mieux en placer une partie sur un produit de long terme (type assurance vie par exemple) et une partie en pargne de précaution, comme un livret A, accessible tout moment pour faire face n’importe quel besoin.

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Profiteur de la sécurité de l’assurance emprunteur

Albert d’Anthoard livre un autre avantage ne pas rembourser directement son crédit. Non seulement les mensualits représentent une sorte de force pargne, puisque vous tes obligés chaque mois de rembourser une somme fixe, mais votre emprunt de plus est couvert par votre assurance : Comme il y a une assurance de prêt, il y a une sorte de prévoyance. En fonction de votre couverture, en cas de dcs ou d’invalidit, c’est l’assureur qui paiera le bien. Pourquoi alors le rembourser par anticipation ? Grce l’assurance emprunteur, vous et votre famille tes l’abri en cas d’accident de la vie. Mieux vaudrait donc placer cet argent pour laisser, en plus du logement, une pargne ses hritiers en cas de problème.

Le directeur de la clientèle privée de Nalo voit quand même une raison d’effectuer un remboursement anticip partiel : Si vous présentez que chaque mois, c’est compliqu de rembourser votre mensualité et que cette dernière a un impact négatif sur votre train de vie, en effet vous pouvez vous poser la question.

Le crédit est un outil utilisé dans une bonne gestion de patrimoine

Et même dans ce cas, Albert d’Anthoard conseille plutôt une autre méthode : Rien n’empche de mettre de l’argent sur un produit d’épargne avec une facilité d’accès, comme un livret A. Ainsi, vous pouvez par exemple , sur une mensualité de 1000euros, rembourser 700 avec vos revenus et 300 en piochant sur le livret A les mois où vous en avez besoin. Cela vous permet de toujours préserver vos liquidités le plus possible plutôt que de les donner l’établissement de crédit.

Un conseil d’autant plus vrai si vous avez encore plusieurs années de crédit devant vous : votre salaire peut en effet augmenter dans le futur, ce qui rend les mensualités de crédit moins difficile supporter. Pour Albert d’Anthoard, une chose est donc sre : le crédit est un outil utiliser dans une bonne gestion de patrimoine tant qu’il est utilisé dans la limite de sa capacité d’emprunt et qu’on ne se met pas en difficulté pour rembourser.

Remboursement anticip : ce que vous pouvez essayer de négocier

Au moment de signer son crédit immobilier et quand vient la question du remboursement anticip, la première possibilité de négociation porte sur les indemnités de remboursement anticipé (IRA). S’il est difficile d’obtenir la suppression totale des IRA, vous pouvez cependant négocier la durée d’application. Certains établissements bancaires acceptent par exemple de n’appliquer des IRA que sur les 7 premières années du crédit.

Si vous ne parvenez pas à négocier ces indemnités de remboursement anticipées, le Code de la consommation donne toutefois deux limites ce que peuvent faire les banques. Le montant des indemnités ne doit donc pas dépasser un semestre d’intérêt sur le capital rembours au taux moyen du prt ni 3% du capital restant d avant le remboursement.

L’autre négociation possible porte sur le montant du remboursement anticip. Certains établissements interdisent ainsi les remboursements gaux ou inférieurs 10% du montant initial du prt, sauf s’il s’agit de son solde. Soit 20000euros pour un prêt de 200000euros par exemple. Vous pouvez toutefois tenter d’abaisser ce seuil pour le porter un équivalent de 2 ou 3 mensualité par exemple. Mais cela doit bien être inscrit dans votre contrat.

Enfin, si votre crédit comporte plusieurs lignes, vous pouvez demander un remboursement anticipé sur la ligne de crédit au taux le plus lev.



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