comment évaluer son patrimoine immobilier ?

Il est de plus en plus crucial de déterminer la valeur d’un bien immobilier ou d’un ensemble de biens. Mais, comment faire réaliser une expertise immobilière de son patrimoine ? Il existe plusieurs réponses possibles et elles peuvent considérablement varier. Les motivations derrière cette recherche peuvent avoir une influence sur les résultats obtenus.

Pourquoi faire appel à un expert immobilier ?

Pourquoi faire réaliser une expertise immobilière de son patrimoine ?

Faire estimer un bien immobilier à la vente

Lors d’une transaction immobilière, il est courant que le vendeur surestime la valeur de son bien et que l’acheteur la déprécie. Même après une négociation réussie, des doutes et des interrogations peuvent subsister. Il en va de même pour les successions, les donations et les partages, où chacun se questionne sur la valeur des biens de ses cohéritiers. Et, tous s’inquiètent d’éventuels préjudices subis.

En cas d’emprunt ou pour une assurance habitation

En cas d’emprunt, comment l’organisme prêteur peut-il être rassuré sur la valeur réelle du bien hypothéqué ? Pour une assurance habitation, comment être sûr d’avoir fourni à la compagnie la bonne valeur des biens ? Une estimation approximative de son patrimoine immobilier peut avoir de fâcheuses conséquences.

Dans le cas d’un emprunt, comment l’organisme prêteur peut-il être certain de la valeur réelle du bien hypothéqué ? Pour une assurance habitation, comment s’assurer que la valeur des biens a été correctement déclarée à la compagnie d’assurance ? En effet, une estimation approximative de la valeur de son patrimoine immobilier peut entraîner des conséquences néfastes. Il est donc important de disposer d’une expertise immobilière fiable et précise de la valeur de ses biens pour éviter tout problème dans ces situations.

D’autres situations qui nécessitent une expertise immobilière

Lors de la déclaration de l’impôt sur la fortune, la détermination de la valeur d’une servitude, d’un usufruit ou d’une rente viagère requiert une évaluation précise des biens en question. Or, des estimations incomplètes ou imprécises peuvent causer des litiges importants. Il est donc crucial d’utiliser des méthodes d’évaluation fiables et de disposer de données exactes pour éviter les conflits lors de la déclaration de l’impôt sur la fortune.

Il est important de régulièrement évaluer les biens de rapport, les locaux industriels et commerciaux même s’ils ne sont pas mis en vente. Cependant, l’évaluation peut devenir plus complexe lorsque ces immeubles ont subi des rénovations partielles ou totales, ou qu’ils ont changé de destination. Par exemple, comment évaluer la valeur d’une villa convertie en clinique ou d’un manoir transformé en centre de séminaires ? À cet effet, il faut considérer tous les facteurs qui peuvent affecter la valeur de ces types de biens pour une évaluation précise.

Il est également important d’analyser les complexités liées à l’évaluation des biens immobiliers composites. C’est-à-dire des propriétés comprenant différents types de constructions ou d’utilisations. Il en est de même pour les biens soumis à des restrictions de construction et des servitudes. Ainsi que pour ceux situés dans des environnements pollués ou contenant des matériaux réglementés par les autorités publiques. Ces facteurs peuvent avoir un impact significatif sur la valeur d’un bien immobilier.

Quels sont les facteurs qui influencent la valeur d’un bien immobilier ?

Expertise immobilière à partir des vecteurs de valeur

La valeur des biens immobiliers est le résultat de l’interaction de trois facteurs communément appelés “vecteurs de valeur”.

Le “vecteur physique” se concentre sur l’évaluation technique du bien. Ainsi, il tient compte des caractéristiques du terrain : superficie, viabilité, constructibilité, emplacement. Mais également de la construction : année de construction, qualité des matériaux, aménagement technique, volume.

Le “vecteur économique” se concentre sur la situation socio-économique (situation des affaires, emplois, etc.) et les tendances du marché immobilier local (offre et demande). De cette façon, il détermine les possibilités de rendement et de rentabilité.

Le “vecteur juridique” prend en compte les servitudes et les charges qui peuvent avoir une influence sur la valeur vénale. Comme les règles d’urbanisme et les servitudes de droit public ou privé (droit de passage, sites classés, préemption, restrictions de construction, cession de terrain).

En effet, ces vecteurs de valeur sont tous importants pour comprendre la valeur réelle d’un bien immobilier.

Des valeurs de référence sur le plan général

Par ailleurs, il est important de tenir compte plus globalement des références du marché immobilier lors de l’évaluation d’un bien. Car, certaines indications telles que les projets d’amélioration des accès et de la circulation, certains types de constructions, et les modifications de l’environnement peuvent avoir une influence sur les valeurs.

C’est pourquoi, l’expertise immobilière consiste en une analyse détaillée des influences des “vecteurs de valeurs”. De fait, une synthèse déterminée et chiffrée de ces informations pourra aboutir à une estimation précise. En effet, l’expertise ne doit pas être confondue avec une simple évaluation. Parce qu’elle nécessite des moyens et des compétences beaucoup plus importants.

Quelles sont les méthodes d’expertise immobilière utilisées par les experts ?

Dans le domaine de l’expertise immobilière, il existe plusieurs méthodes qui portent différents noms, mais qui sont souvent la déclinaison de méthodes principales.

La méthode par comparaison

La méthode par comparaison est l’une des méthodes d’évaluation les plus couramment utilisées. Elle est souvent préférée par l’administration fiscale, car elle se fonde sur des références de transactions récentes du marché immobilier pour des biens similaires pour en déduire le prix.

Cette méthode est efficace dans des marchés homogènes, mais présente des inconvénients. En effet, les biens examinés sont rarement identiques. En cela, ils peuvent considérablement varier en termes de qualité des matériaux, d’exposition ou de date de construction. De plus, la méconnaissance des conditions réelles de vente et l’impossibilité de vérifier les éléments subjectifs ajoutent un facteur d’incertitude. Cette méthode d’expertise immobilière ne serait rigoureuse que si le bien de comparaison avait fait l’objet d’une expertise complète.

La méthode statistique

La méthode statistique est étroitement liée à la méthode par comparaison. Ainsi, elle consiste à définir la fourchette de prix pour un certain type d’immeuble et de superficie dans une localisation ou un secteur géographique particulier.

Or, pour être efficace, cette méthode nécessite une base de données suffisamment alimentée de références. De plus, elle présente les mêmes inconvénients que la méthode par comparaison :

• la difficulté à trouver des biens identiques,
• la variabilité des caractéristiques,
• l’incertitude liée à l’absence d’informations sur les conditions réelles de vente.

La méthode par le revenu

Cette méthode est connue sous les noms de “méthode par capitalisation du revenu” ou “méthode par le rendement”. Elle consiste à évaluer un bien immobilier en se fondant sur un revenu existant ou potentiel : loyer de marché ou valeur locative de marché. Puis, on lui applique un taux de rendement. Ainsi, il est possible de déterminer la valeur d’un bien en fonction de son potentiel de revenu futur.

Les méthodes par le coût de remplacement

Le coût de remplacement est autant une valeur en soi (valeur de remplacement) qu’une méthode d’évaluation. Comme méthode d’évaluation, le coût de remplacement d’un bien immobilier estime la valeur de la propriété, des bâtiments et des équipements qui y sont liés. En effet, il s’agit de calculer la valeur d’un bien comme s’il devait être reconstruit à l’identique au moment de l’expertise immobilière.

Les méthodes dites par sol et construction

Les méthodes d’évaluation dites “par sol et construction” consistent à évaluer séparément les deux composantes d’un immeuble : le terrain et les bâtiments. Ces méthodes peuvent être établies sur des comparaisons avec des propriétés similaires ou sur le coût de remplacement des bâtiments.

Une méthode reconnue à l’échelle européenne

La méthode d’expertise immobilière utilisée à travers l’Europe, présente dans les codes civils et administratifs de nombreux pays, consiste à combiner trois sous-méthodes dont les limites peuvent varier.

Ces sous-méthodes sont :

• la valeur réelle (terrain et construction),
• la valeur de rendement,
• la méthode de comparaison intégrée.

Cette méthode est particulièrement intéressante, car elle considère des paramètres sensibles qui en font sa force. Les mesures sont généralement exprimées en mètres cubes (m3) puisque toutes les constructions et les coûts associés sont liés à la création d’un volume. De plus, lors d’une transaction, une hauteur sous plafond supérieure à une hauteur standard est souvent utilisée pour justifier un prix plus élevé. Pour cette raison, cette méthode est fréquemment appelée “méthode volumétrique”.

Par ailleurs, cette méthode prend en compte d’autres facteurs importants tels que la durabilité technique totale du bien et sa durée économique restante. En effet, chaque bâtiment a une durée de vie limitée en fonction de sa conception et de ses matériaux. Ce qui implique des coûts réguliers de rénovation pour garantir la pérennité du bien.

En tenant compte de ces facteurs, l’expert peut fournir des évaluations réalistes en déterminant un multiplicateur approprié. Des facteurs de comparaison, tels que des transactions récentes sur les terrains à construire ou les valeurs locatives couramment pratiquées dans le secteur, sont aussi considérés pour limiter la subjectivité de l’évaluation.

Notons que cette méthode est particulièrement utilisée par les experts immobiliers allemands. Elle présente un avantage indéniable qui leur a permis, lors de la réunification de l’Allemagne, de donner des valeurs aux biens qui étaient hors marché. C’est-à-dire ceux qui n’ont pas été soumis à des transactions en raison de la politique en vigueur dans l’ancienne RDA.

Méthode par l’actualisation des cash-flows

La méthode d’évaluation immobilière dite “par l’actualisation des cash-flows” est utilisée depuis quelques années en France. Cette méthode, qui est déjà utilisée dans les pays anglo-saxons, relève davantage de l’analyse financière.

En effet, elle consiste à actualiser la somme des revenus potentiels pour un investisseur par rapport au coût de l’investissement. De plus, elle considère que la valeur d’un bien est égale à la somme actualisée des flux financiers espérés, qui incluent la projection de la valeur de revente future.

Notons que la durée de possession des biens est limitée à une période relativement courte pour modéliser au plus juste les décisions de l’investisseur et pour projeter les données poste par poste. En cela, il s’agit d’une approche financière de l’immobilier qui considère les intérêts spéculatifs des investisseurs et s’applique aux biens immobiliers de grande envergure.

Quelles sont les limites et les responsabilités de l’expert ?

Comme il est démontré par les idées présentées ci-dessus, pour être un professionnel de l’expertise immobilière, vous devez posséder des connaissances techniques, économiques, juridiques et fiscales. Il est donc peu probable qu’un expert puisse être spécialiste dans tous les types de biens et de situations. D’ailleurs, la modestie est un trait clé d’un expert qualifié. Puisqu’il saura refuser une mission s’il ne se considère pas suffisamment compétent pour évaluer un bien particulier ou apprécier un droit ou une situation donnée.

C’est pourquoi, l’expert pourra faire appel aux services d’autres confrères, ou d’autres professionnels du droit, des finances ou de l’immobilier. Ainsi, ils pourront l’aider à accomplir convenablement sa mission. Les situations de plus en plus complexes exigent un travail en équipe pour garantir une couverture complète des domaines de compétence.

L’expertise immobilière exige une obligation de moyens

La responsabilité professionnelle de l’expert envers ses clients est fondée sur une obligation de moyens et non de résultats. En effet, une erreur d’évaluation qui conduit l’expert à surestimer ou à sous-estimer un bien ne peut pas, à elle seule, engager sa responsabilité.

De fait, il appartient au client de prouver que l’expert a commis une ou plusieurs erreurs dans la conduite de son expertise. De plus, il doit démontrer qu’il en résulte un préjudice et surtout qu’il existe un lien de causalité entre le préjudice et l’erreur.

Toutefois, qu’en abordant sa mission de manière professionnelle, l’expert mettra tous ses moyens au service exclusif de ses clients, avec intégrité et indépendance. L’humilité et la conscience professionnelle de l’expert l’inciteront à effectuer toutes les recherches, démarches et vérifications nécessaires.

Lors des dernières années, la législation a réglementé :

• les attestations de surfaces,
• la présence d’amiante,
• les risques d’exposition au plomb,
• l’état des bois d’œuvres en termes d’attaque d’agents biologiques, etc.

À cet égard, il est crucial qu’un expert immobilier maîtrise ces réglementations, car elles ont un effet direct sur la valeur d’un bien. Pour autant, l’expertise immobilière de valeur ne consiste pas à établir tous ces certificats. Mais, un expert qui n’aurait pas acquis suffisamment de connaissances dans ces domaines, risque de fournir des valeurs qui ne tiennent pas compte des coûts liés au désamiantage, au traitement des bois d’œuvre, etc. Dans certains cas, la durabilité du bien peut même être remise en question.

Déroulement d’une expertise immobilière et documents nécessaires

Les 7 étapes d’une expertise immobilière

1. Établissement d’une convention préalable indiquant précisément : la mission de l’expert, le montant des honoraires, le délai de rendu des conclusions.
2. Étude des pièces et documents fournis.
3. Étude des différentes bases de données et enquête socio-économique.
4. Visite des lieux, visite détaillée du ou des biens. Vérification des facteurs physiques et de la cohérence avec les informations relevées dans les documents fournis, prises de notes.
5. Recherches et investigations auprès des services de l’urbanisme.
6. Étude et analyse du marché.
7. Mise en œuvre de la méthode et des calculs. Rédaction du rapport.

Liste des documents nécessaires à la réalisation de l’expertise immobilière

L’expert ne peut accomplir sa mission qu’avec la participation active de son client. Cela dit, il est fortement recommandé de rassembler les documents énumérés ci-dessous pour faciliter la bonne conduite de l’expertise. Le client devra fournir à l’expert des informations sur la valeur de l’immeuble.

En général, il est important d’examiner :

1. Titre (s) de propriété.
2. Permis de construire et certificat d’urbanisme récent, plans, état détaillé des surfaces.
3. Travaux de rénovation effectués ou à réaliser (date des travaux, factures, devis.)
4. Actes de constitutions de servitudes.
5. Pour les copropriétés : règlement, derniers procès-verbaux, autorisation de travaux si modifications, charges, travaux d’amélioration votés, grosses réparations d’entretien prévues.
6. État locatif détaillé et communication des baux pour les immeubles loués.
7. Charges non récupérables (dépenses fixes et dépenses variables).

Cette liste de documents n’est pas exhaustive et d’autres documents peuvent être nécessaires pour une expertise complexe. Cependant, dans la plupart des cas, les expertises simples nécessitent seulement quelques documents permettant l’identification précise du bien, sa consistance et les conditions d’occupation.