Altarea : une performance solide au S1, avec une croissance à deux chiffres du FFO


Alain Taravella
© Margaux Demaria pour les intérieurs

Au 1er semestre 2022, Altarea a enregistré une performance financière solide avec un résultat opérationnel en progression de 17,5 % à 223,3 M€. Celui-ci s’explique par : la normalisation de l’exploitation en commerce ; le maintien du taux de marge opérationnelle en logement à 7,1 %, absorbant ainsi la hausse des coûts de construction ; la hausse du résultat en immobilier d’entreprise tirée par la vente de Bridge, la montée en puissance de l’activité en régions et la logistique urbaine.

Le résultat net récurrent (FFO) part du groupe progresse de 10,2 % à 130,1 M€ « absorbant largement la hausse des intérêts minoritaires liés aux partenariats Commerce et la montée en puissance de l’impôt », note le groupe. Au total, le FFO part du groupe par action ressort à 6,31 € (-4,0 %) « absorbant en grande partie la dilution liée à l’augmentation de +14,8 % du nombre d’actions réduites. »

Le LTV de la foncière grimpe très légèrement (+0,1 pt) à 24,2 %, contre 24,1 % au S1 2021. Au cours du 1er semestre 2022, Altarea a par ailleurs optimisé sa liquidité en rachetant partiellement trois souches obligataires de 270 M€ de nominal pour un montant de 251,1 M€ et en remboursant par anticipation un prêt à terme. Ses ratios de crédit sont particulièrement solides avec une dette nette stable à 1 682 M€ (+36M€).

Compte tenu de la structure de sa dette, notamment obligataire, et de son portefeuille d’instruments financiers, Altarea anticipe de maintenir le coût moyen de sa dette à des niveaux proches du niveau actuel à un horizon de l’ordre de 5 ans.

Dans le détail de ses activités, Altarea enregistre une croissance de l’offre et des ventes sur le logement. L’offre à la vente à fin juin 2022 a atteint 1 971 M€ TTC, en progression de 13 % par rapport à fin décembre 2021. « La croissance de l’offre est due au travail mené sur l’ensemble des étapes du cycle de production. Cette croissance a notamment été tirée par les nouveaux territoires, dont la dynamique est particulièrement favorable », indique la foncière.

Toujours sur le logement, Altarea présente des réservations en hausse de +9 % en valeur (+2 % en volume). La politique du groupe a par ailleurs permis d’absorber la hausse des coûts de construction, qui a atteint +5 % à +7 % en moyenne avec de fortes variations régionales en fonction de la nature des marchés de travaux. Au total, le taux de marge opérationnelle est resté constant à 7,1 % par rapport à l’année dernière.

Commerce : normalisation de l’exploitation

En ce qui concerne le commerce, la valeur des actifs sous gestion progresse de +3,1 %, tirée par le gain du mandat d’asset management du centre commercial Nicetoile nommé par Allianz Real Estate.

La performance des centres a fortement repris au premier semestre, avec une nette hausse du panier moyen par rapport à la période comparable de 2019. Le chiffre d’affaires des commerçants dépasse désormais celui du 1er semestre 2019 (+3 % au total et +4 % hors restauration et loisirs. L’activité locative demeure très soutenue avec 201 baux signés pour 17,6 M€ de loyer minimum garanti, en ligne avec la tendance constatée en 2021, et ce quel que soit le format de commerce. La vacance financière poursuit sa baisse et atteint un niveau considéré comme normatif à 2,7 % à fin juin 2022 (-0,9 point sur un an). Enfin, le taux de recouvrement se normalise également à 93,5 %.

Au total, les loyers nets progressent de +33,5 % sur un an à 94,8 M€.

Altarea développe un pipeline de commerces représentant une valeur potentielle de 1,1 Md€ (170 000 m²), dont les deux principaux projets sont Ferney-Voltaire près de la frontière suisse et la gare Paris Austerlitz. « Concernant ce dernier projet, deux procédures ont été engagées sur les mêmes motifs devant la Cour administrative d’appel de Paris et le recours sur le permis de construire doit être jugé en 2022 », précise la foncière.

En parallèle, les équipes d’Altarea Commerce travaillent sur de nouveaux produits en logistique urbaine. Fin mars, Altarea a signé la location de « La Manufacture de Reuilly » à La Belle Vie (leader français des courses à domicile). Ce bâtiment situé au cœur du 12e arrondissement de Paris a fait l’objet d’une restructuration par Altarea Commerce en partenariat avec Corsalis Logistics Real Estate et a été cédé en juin à un fonds géré par AEW. La foncière a également signé en avril 2022 un partenariat avec Electra, spécialiste français de la recharge ultra-rapide de véhicules électriques, visant à équiper 19 des sites commerciaux du groupe d’ici 2024 en bornes de recharge.

Enfin, Altarea a signé, postérieurement au 30 juin, avec SCOR et MRM un protocole d’accord prévoyant l’apport, sous certaines conditions, de ses sites Flins et Ollioules pour un montant de 90,4 M€ à MRM. « Ces apports seront rémunérés principalement en numéraire ainsi qu’en actions MRM de telle sorte qu’Altarea détienne une participation d’environ 16 % au terme de ces opérations. Avec cette transaction constituant un accord stratégique pour le développement de MRM et dont la réalisation est prévue au cours de la fin du second semestre 2022, Altarea cèderait ses deux dernières galeries commerciales et investirait dans MRM au côté de SCOR. »

Immobilier d’entreprise : un pipeline de plus de 5,3 Mds€

La foncière confirmée par ailleurs sa place de numéro un des développeurs d’immobilier tertiaire français, avec un pipeline de plus de 5,3 Mds€ et par la profondeur et la diversité de son offre.

En Île-de-France, le groupe a vendu 10 % détenu dans Bridge, le siège social mondial d’Orange à Issy-les-Moulineaux (58 000 m²), à Crédit Agricole Assurances. Il a également livré le premier des trois immeubles de bureaux destinés à héberger le futur siège de la Caisse Nationale de Prévoyance (CNP) au sein du grand projet mixte Issy Cœur de Ville. Et obtenu la maîtrise de deux nouvelles opérations de promotion.

En région, Altarea s’affirme également comme le 1er promoteur d’immobilier d’entreprise. Au S1 2022, le groupe a vendu deux opérations (10 500 m² au total) : un espace de coworking dans l’immeuble Jolimont à Toulouse vendu à Tivoli Capital et le siège social d’Erilia (ESH) au sein du programme Porte Est à Marseille. Il dispose également de cinq opérations nouvelles maîtrisées (135 000 m² au total) : deux projets à Aix-en-Provence (25 000 m²) dont le nouveau campus de l’ESSCA ou encore Ecoparc Cotière aux portes de Lyon, une opération mixte logistique et locaux d’activité (70 000 m² au total) ; 3 livraisons (25 000 m² au total) dont #Community le nouveau campus de Groupama (15 000 m²) à Mérignac près de Bordeaux, vendu à Atream, ainsi que les deux premiers immeubles du pôle tertiaire Vert Pomone vendu à la SCPI Mur Régions.

Primonial – Altarea : bataille juridique

Suite à la non-réalisation de l’acquisition de Primonial, la société et sa filiale indirecte Alta Percier ont été nommées devant le Tribunal de commerce de Paris par les différents collèges d’actionnaires de New Primonial Holding 2 (société de tête du groupe Primonial ) en vue d’obtenir l’indemnisation du préjudice qu’ils estiment avoir subi.

Altarea et Alta Percier entendent s’opposer aux demandes nécessitant qu’elles soient complétées « infondées et mettre en œuvre tous les moyens légaux pour d’une part, assurer la défense de leurs intérêts légitimes et d’autre part, engager la responsabilité des actionnaires de Primonial et obtenir leur condamnation au paiement de dommages et intérêts au titre des préjudices que le groupe a subi. En cet effet, Altarea et Alta Percier ont régularisé le 20 juin 2022 devant le Tribunal de commerce de Paris des conclusions en réponse et intervention volontaire. À la date du présent communiqué, la procédure est en cours. »

Perspectives 2022

Pour 2022, Altarea annonce attendre un FFO en croissance significative, sous réserve d’une non-dégradation du contexte. Alain Taravella, président fondateur d’Altarea, déclare : « Altarea signe ce semestre une solide performance financière, avec une croissance à deux chiffres de son FFO. L’environnement général a clairement été difficile et les équipes d’Altarea ont répondu de la meilleure des façons en montrant toute leur agilité et ce, sur l’ensemble de nos métiers. En logement, nous avons à la fois augmenté notre offre et absorbé la hausse des coûts de construction. En commerce, nous avons continué à admettre notre stratégie d’asset management dans un contexte de normalisation de l’exploitation et en Immobilier d’Entreprise, nous avons enregistré de nombreux succès sur l’ensemble de nos gammes et de nos territoires.Cette performance repose sur l’immense marché de la transformation urbaine dont Altarea est le leader mais aussi et surtout sur nos savoir-faire et notre état d’esprit de développeur. Altarea propose déjà la gamme la plus étendue du marché en matière de produits immobiliers et nous sommes en train de l’élargir à d’autres segments particulièrement prometteurs comme la logistique sous toutes ses formes ou encore les infrastructures immobilières de la Ville bas carbone. Nous développons à ce titre tout un portefeuille de nouveaux produits qui apporteront leur contribution dès 2023. »

« Nous ne pouvons pas cependant ignorer que nous évoluons dans un environnement difficile avec un risque de dégradation accru. Toute notre expérience nous enseigne que c’est dans ce genre de contexte qu’Altarea a toujours su faire la différence. C’est pourquoi nous sommes vigilants et parés à tous types de situations, notamment d’une capacité financière particulièrement forte. Néanmoins, les perspectives d’Altarea sont essentiellement positives à long terme. Elles reposent sur la conjonction d’un marché porteur et de compétences spécialisées que nous avons réunies autour d’un projet d’Entreprise fédérateur. Concernant la performance financière 2022, nous sommes confiants dans la capacité d’Altarea à afficher une croissance significative de son FFO sous réserve d’une non-dégradation du contexte », ajoute-t-il.


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